Извините, задержимся

Кираковский М.В.

Можно ли считать отложенные сроки ввода новостройки в эксплуатацию поводом для беспокойства инвесторов

Иван Демидюк

Задержка сроков ввода в эксплуатацию новостроек – одна из ключевых проблем на рынке первичной недвижимости. По разным оценкам, от 70 до 90% всех объектов в столице и пригородах сдаются с просрочкой изначально установленных дат. Сроки задержки – от месяца до двух-трех лет. При этом застройщики, которые преодолели годовой порог, как правило, переходят в зону «серых» новостроек, поскольку работы на них зачастую прекращаются.

По информации Киевской горгосадминистрации, около 100 новостроек столицы относятся к проблемым, а количество обманутых инвесторов, которые зарегистрированы городскими властями, перевалило за 12 тыс. человек. По оценкам независимого консультанта по вопросам недвижимости Ивана Кудояра, эта цифра занижена минимум в 20 раз: по его данным, проблемных покупателей жилья в Киеве не меньше 250 тысяч. По оценкам агентства «Евро-Рейтинг», которое проводит расширенный анализ проблемных новостроек на основании данных сайта Градостроительного кадастра, средние сроки задержки ввода по таким домам – около двух лет.

По данным аналитического центра отдела продаж ЖК «Park Stonе», до кризиса 2014 года около 70% домов сдавались в эксплуатацию вовремя. Например, в 2013 году были перенесены на три-шесть месяцев сроки окончания строительства в около 20% столичных новостроек, ориентировочно на 7-12 месяцев – в 8-10%. При этом сразу после предыдущего кризиса — в 2009-2010 годах — сроки ввода в эксплуатацию переносили 90% застройщиков в Киеве. По словам Ивана Кудояра, после кризиса 2014 года ситуация существенно изменилась, поскольку до 40% объектов вообще не собираются вводить в эксплуатацию.

Зачастую задержка ввода в эксплуатацию связана с недостаточным финансированием рынка, о чем застройщику/инвестору необходимо позаботиться заблаговременно. «В нынешней ситуации необходимо иметь также и резервы, потому что валютные риски вносят всевозможные непредвиденные ситуации», — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Еще одна проблема, по его словам – это чиновники, сейчас все происходит очень медленно из-за перезагрузки власти. «Поэтому нужно учитывать и закладывать это в свои рабочие планы», — отмечает эксперт.

Максим Кираковский, руководитель проектов девелоперской компании BGM, которая возводит микрорайон «Благодатный» в Ирпене под Киевом, отмечает, что задержки могут иметь и «сезонный» характер.

«В первую очередь в зоне риска находились и находятся те объекты, которые начали продаваться или проектироваться в конце 2013 – начале 2014 гг. Цены были установлены в гривне, застройщик фиксировал их для покупателя, но сам получил достаточно серьезные валютные шоки. А это и стоимость стройматериалов, инфраструктуры, и транспортные услуги, и оплата труда. Те, кто не выдержал такой нагрузки, уже покинули рынок. И таких достаточно много как в пригороде, в частности, в Ирпене, так и в Киеве», — отметил эксперт.

Впрочем, нельзя исключать и откровенных мошенников, которых, по оценкам Кираковского, около 10-15%, и которые не собирались выполнять обязательства независимо от внешних обстоятельств. Сюда можно также отнести застройщиков, которые пытаются снизить объемы выполнения обязательств, за счет нарушения строительных норм повысить этажность, благодаря расширению границ проекта приблизиться к соседним зданиям, добавляет Артюхов.

По словам Кираковского, в управлении BGM также есть объект, по которому пришлось сдвинуть сроки ввода на несколько месяцев – это дом «Алфавит». «Конечно, мы столкнулись с отрицательной реакцией жильцов на форумах, в социальных сетях, в личном общении. Ведь людям придется на несколько месяцев дольше жить на съемных квартирах, менять планы, это малоприятно. С другой стороны, мы не стали пересчитывать цену квадратного метра по реальному курсу доллара. И это при том, что электромонтажные работы и сопутствующие материалы (разводка электрики поквартирно, ввод кабеля в квартиру, ввод кабеля для подключения электроплит и т.д.) в августе 2015 года стоили около 2 млн. грн, а в феврале 2016 года уже около 6 млн. грн в пересчете на 14-ти этажный дом. Приблизительно также подорожали сантехнические работы. С курсом доллара выросли цены и на комплектующие импортного производства.

Но мы не бросили дом на полдороги, не стали менять комплектацию квартир, ставить более дешевое оборудование», — отметил он.

По мнению Кираковского, это лучший выход из сложившейся в стране ситуации. «Застройщик не может нести всю полноту ответственности за колебания курса гривни и проблемы банковского сектора, а незначительная задержка сроков сдачи дома – невысокая цена для инвесторов, которые все равно получат собственное жилье высокого качества, которым соотвествуют все дома компании BGM», — считает руководитель проектов BGM.